ตั้งราคาค่าเช่าห้องพักอย่างไร ให้แข่งขันได้และยังมีกำไร

ตั้งค่าเช่าถูกไปก็ขาดทุนโดยไม่รู้ตัว ตั้งแพงไปห้องก็ว่างนาน การตั้งราคาค่าเช่าห้องพักที่ดีจึงต้องดูทั้งต้นทุนของหอ ราคาตลาดแถวนั้น และสิ่งที่ห้องของคุณมีเหนือกว่าคู่แข่ง บทความนี้อธิบายวิธีคิดเป็นขั้นตอน พร้อมตัวอย่างคำนวณ

ขั้นที่ 1: รู้ต้นทุนต่อห้องต่อเดือน

ราคาค่าเช่าต้องครอบคลุมต้นทุนก่อน รวบรวมค่าใช้จ่ายทั้งปีแล้วหารด้วยจำนวนห้องและ 12 เดือน

• ค่าผ่อนหรือดอกเบี้ยเงินกู้ ของอาคาร (ถ้ามี)
• ค่าไฟและค่าน้ำส่วนกลาง: ไฟทางเดิน ลิฟต์ ปั๊มน้ำ กล้องวงจรปิด
• ค่าจ้าง: แม่บ้าน รปภ. ผู้ดูแลหอ
• ค่าซ่อมบำรุง: ทั้งซ่อมเมื่อเสียและบำรุงตามรอบ
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประกันภัย อินเทอร์เน็ต ค่าโปรแกรม และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

ตัวอย่าง: หอ 30 ห้อง ค่าใช้จ่ายรวมปีละ 900,000 บาท ต้นทุนต่อห้องต่อเดือนคือ 900,000 ÷ 30 ÷ 12 = 2,500 บาท

ขั้นที่ 2: เผื่ออัตราห้องว่าง

หอแทบไม่เคยเต็มทั้งปี ถ้าอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 90% ต้นทุนที่ห้องที่มีผู้เช่าต้องแบกจริงคือ 2,500 ÷ 0.9 ≈ 2,780 บาท นี่คือราคาต่ำสุดที่ไม่ขาดทุน ยังไม่รวมกำไร

ขั้นที่ 3: สำรวจราคาตลาด

• รวบรวมราคาหอและอพาร์ทเม้นท์ในรัศมี 1–2 กิโลเมตรจากเว็บประกาศและป้ายหน้าหอ
• จดให้ครบว่าราคานั้นรวมอะไร: เฟอร์นิเจอร์ แอร์ อินเทอร์เน็ต ค่าส่วนกลาง และอัตราค่าน้ำค่าไฟ
• ลองโทรถามว่าห้องว่างไหม หอที่ราคาพอ ๆ กันแต่ห้องเต็มตลอดบอกได้ว่าตลาดยอมจ่ายเท่าไร

เปรียบเทียบด้วย "ราคารวมต่อเดือนที่ผู้เช่าจ่ายจริง" ไม่ใช่ค่าเช่าอย่างเดียว หอที่ค่าเช่าถูกแต่คิดค่าไฟแพงอาจรวมแล้วแพงกว่า

ขั้นที่ 4: ปรับตามจุดเด่นของห้อง

ห้องในหอเดียวกันไม่จำเป็นต้องราคาเท่ากัน ปัจจัยที่ผู้เช่ายอมจ่ายเพิ่มมักได้แก่

• ห้องมุม ห้องที่มีวิวหรือไม่ร้อน
• ชั้นล่างสำหรับหอที่ไม่มีลิฟต์ หรือชั้นสูงสำหรับหอที่มีลิฟต์
• ขนาดห้องใหญ่กว่า มีระเบียง หรือห้องน้ำปรับปรุงใหม่
• เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าครบ
• ที่จอดรถ ความปลอดภัย คีย์การ์ด และการเดินทางสะดวก

ขั้นที่ 5: ตั้งราคาและวัดผล

เริ่มจากราคาใกล้ค่ากลางตลาดแล้วสังเกตผล ถ้าห้องว่างถูกจองภายในหนึ่งถึงสองสัปดาห์ทุกครั้ง อาจตั้งราคาต่ำไป ถ้าห้องว่างเกินหนึ่งเดือนทั้งที่มีคนมาดู อาจแพงไปหรือห้องมีจุดอ่อนที่ต้องแก้

ขึ้นค่าเช่าอย่างไรไม่ให้เสียผู้เช่า

• แจ้งล่วงหน้า: อย่างน้อยหนึ่งถึงสองเดือน และปรับตอนต่อสัญญา ไม่ปรับกลางสัญญา
• บอกเหตุผล: ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น หรือสิ่งที่ปรับปรุงให้ดีขึ้น
• ปรับทีละน้อย: ขึ้นทีละไม่มากแต่สม่ำเสมอ ดีกว่าไม่ขึ้นหลายปีแล้วกระโดดทีเดียว
• คิดต้นทุนการเสียผู้เช่า: ห้องว่างหนึ่งเดือนบวกค่าเตรียมห้อง อาจมากกว่าส่วนที่ขึ้นได้ทั้งปี

อย่าลืมค่าน้ำค่าไฟ

อัตราค่าน้ำค่าไฟเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่ผู้เช่าเปรียบเทียบ และเป็นจุดที่เกิดข้อร้องเรียนบ่อย ควรตั้งอัตราที่อธิบายได้และแสดงเลขมิเตอร์ในบิลให้ตรวจสอบได้ อ่านรายละเอียดได้ที่วิธีคิดค่าน้ำค่าไฟหอพัก

ใช้ข้อมูลจริงช่วยตัดสินใจ

การตั้งราคาจะแม่นขึ้นเมื่อรู้อัตราการเข้าพักและรายรับจริงของหอ ROOMONT แสดงผังสถานะห้อง ห้องว่าง และรายรับย้อนหลังบนแดชบอร์ด ช่วยให้เห็นว่าห้องราคาไหนว่างนานผิดปกติ ดูรายละเอียดที่แดชบอร์ดภาพรวม หรือทดลองใช้ฟรี 30 วัน